Economia Pessoal

Comprar casa para arrendar: será um bom investimento?

22 Outubro, 2019

Segundo os dados do INE referentes ao primeiro semestre do ano, o valor médio das rendas manteve a sua tendência de subida, o que leva cada vez mais pessoas a pensar em investir numa casa para arrendar. Se é o seu caso, neste artigo, explicamos-lhe tudo o que precisa de saber e ter em conta antes de optar por esta forma alternativa de investimento.


Investir no mercado de arrendamento

Com os juros a atingir mínimos históricos e a economia num clima de incerteza, os portugueses estão a olhar para o mercado de arrendamento como um investimento alternativo e mais seguro. Mas será mesmo mais seguro? Comprar casa para arrendar poderá, à primeira vista, parecer um bom investimento, mas é importante olharmos para os custos que este tipo de negócio acarreta e para as vantagens e desvantagens inerentes ao mesmo antes de tomarmos uma decisão.

Tendo por base valores divulgados pelo INE, em 2018, o ECO calculou que comprar casa para arrendar em Portugal tinha uma rentabilidade média na ordem dos 5%, sendo que em determinadas zonas do país poderia chegar aos 7%. Mas, nem tudo são boas notícias e a rentabilidade deste tipo de investimentos vai depender não só do tipo de contrato que escolher fazer – por exemplo, de longa duração ou alojamento local -, mas também da sua condição financeira e da própria evolução da procura. Por exemplo, segundo a DECO, 46% dos investidores que compraram casa para tirar proveito do alojamento local afirmam que não lucram o suficiente com esta alternativa aos investimentos tradicionais e praticamente metade destes admite ter prejuízo com este negócio de arrendamento.

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Antes de optar por investir numa casa para arrendar, analise o mercado e os fatores que podem vir a ter algum impacto no seu investimento. É importante conhecer o mercado de arrendamento, saber quais as tendências e as expectativas para o futuro, mas também consultar outras alternativas de investimentos disponíveis no mercado que, para a sua situação, podem ser mais vantajosas.

Regras de crédito, encargos e carga fiscal: alguns dos fatores que vão ter impacto no investimento

De acordo com os dados da DECO, cerca de 64% dos investidores no mercado do alojamento local tiveram de comprar uma casa para este fim, sendo que quase metade destes recorreu a um crédito à habitação para adquirir o imóvel, o que implica um investimento avultado e, possivelmente, uma menor rentabilidade deste tipo de negócio. Para além disto, quando se pede um crédito à habitação para arrendamento, as condições costumam ser diferentes das do crédito à habitação própria permanente, portanto esta é mais uma questão que deve ter em conta. Neste momento, é frequente que as instituições bancárias associem aos créditos à habitação para arrendamento spreads mais elevados, assim como uma menor percentagem de financiamento do imóvel e prazos de pagamento do empréstimo menores.

Outro fator a ter em conta prende-se com os gastos que irá ter com os encargos associados à compra de uma habitação e à exploração da mesma em regime de arrendamento. Para além do custo do imóvel, num primeiro momento, terá de contar com os custos inerentes ao crédito à habitação (no caso de necessitar de um), os encargos com os registos, nomeadamente da escritura, bem como com as prestações mensais do empréstimo (caso existam) e ainda um valor extra para possíveis remodelações e compra de equipamentos para o imóvel ou para a sua manutenção aquando da sua exploração. Para além destes encargos, não se poderá esquecer das prestações do condomínio e dos seguros de vida e multirriscos (em regra exigidos para a contratação de um crédito à habitação).

A carga fiscal inerente a um negócio destes é outro dos fatores que deve ter em conta na sua decisão. Um dos impostos que terá de pagar será o IMI, cuja taxa oscila entre os 0.3% e os 0.5% do valor patrimonial do imóvel, variando consoante o concelho onde este está localizado. A juntar a este, terá também de pagar o imposto sobre as rendas que incide sobre 28% do valor de renda pago pelos arrendatários. É ainda obrigatório pagar o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – imposto que tem de pagar quando adquire um imóvel – e o Imposto do Selo.

Um último aspeto a ter em conta passa pelo período de desocupação do imóvel, nomeadamente o período entre a saída de um inquilino e a entrada de outro ou, no caso do alojamento temporário, os meses de época baixa nos quais a ocupação poderá não ser total. No caso do arrendamento a longo prazo também existe a possibilidade de o inquilino não pagar a renda durante um ou mais meses, sobretudo em casos de desemprego, hospitalização ou incapacidade temporária para trabalhar. É necessário assegurar-se de que tem capital para continuar a pagar as despesas nestes períodos em que pode não estar a retirar qualquer rendimento do imóvel.

Comprar casa para arrendar: um bom investimento?

Depende muito da sua situação e da taxa de retorno que conseguirá com este negócio. Mas é importante perceber que este é um investimento que acarreta mais riscos do que, por exemplo, os depósitos a prazo, um investimento mais seguro e que conta com a proteção do Fundo de Garantia de Depósitos até ao valor de 100.000 euros por depositante.

Em primeiro lugar, deverá analisar todos os custos e calcular a diferença entre os mesmos e as receitas que poderá vir a ter com este investimento para perceber se esta é uma alternativa viável para si ou não. Ao nível das receitas, para além da taxa de retorno, deve também ter em conta a possibilidade de valorização do imóvel, uma vez que, à partida, este é um ativo que se irá valorizar com o tempo, mas isso não é linear. Lembre-se que se ficar numa situação menos confortável e se vir forçado a vender o imóvel numa altura em que o mercado não esteja tão favorável, pode mesmo perder dinheiro.

Um outro aspeto a ter em atenção está relacionado com o tempo que pode levar até recuperar a totalidade do seu investimento. Segundo a Associação Portuguesa de Proprietários (APROP), em Portugal, um investidor que compre uma casa para arrendar vai precisar do dobro do tempo para recuperar o dinheiro que aplicou, quando comparado com outros países. A APROP calcula em cerca de 40 anos o tempo estimado para recuperar o investimento. Se optar por uma forma de investimento tradicional, o período de recuperação do capital será muito mais curto e, provavelmente, incluirá algum lucro. Portanto, a resposta passa por fazer contas e perceber qual será o investimento certo para si.

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