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REIT: Quais são os prós e os contras?

28 Maio, 2019

As Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), mais conhecidas por Real Estate Investment Trusts (REIT), entraram em vigor em Portugal no início de 2019. Será esta uma nova forma de dinamizar o mercado imobiliário? E quais são os prós e os contras?


REIT: uma oportunidade de investimento?

As Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, também conhecidas como Real Estate Investment Trusts iniciaram a sua atividade no início de 2019 em Portugal e já muitos investidores ansiavam pela sua chegada. Nuno Sá de Carvalho e Paulo Costa Martins, da sociedade de advogados Cuatrecasas, por exemplo, consideram que este “instrumento é atrativo quando comparado com as estruturas disponíveis no mercado português para investir nesse ramo”. Paulo Costa Martins refere que “a grande vantagem é que conciliam bem o investimento por pequenos investidores, porque há 20% de mínimo que tem de estar disperso por quem não tem mais do que 2% dos direitos de votos das sociedades, mas não afastam os grandes, porque lhes permitem entrar dentro daquela fatia dos 80% detentores do capital”.

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A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPI) foi uma das primeiras entidades a manifestar-se a favor da chegada deste tipo de instrumento, uma vez que a medida irá canalizar investimento internacional, bem como dar a possibilidade a pequenos investidores de poderem investir em grandes projetos imobiliários. De acordo com a associação, “o problema da escassez de oferta e do aumento dos preços do imobiliário nacional apenas se consegue resolver do lado da oferta, colocando mais ativos no mercado, incluindo aquelas que são colocadas a preços mais baixos e acessíveis aos portugueses”. Aliás, a APPI defende que existem muitas empresas e fundos internacionais que pretendem entrar em Portugal e que preferem investir nos REITs, pois além de já conhecerem, sentem-se confortáveis com este modelo de investimento.

Segundo o vice-presidente da associação, Hugo Santos Ferreira, a chegada das SIGI “é uma boa notícia para o mercado imobiliário”, já que “Portugal está a viver um momento positivo e a captar investimento” e pode inclusivamente roubar investidores a Espanha. Para o vice-presidente, a diferença deste modelo relativamente às SOCIMI espanholas prende-se com o facto de em Portugal o regime ter sido criado com o objetivo de atrair mais investidores para o segmento residencial e até as próprias SOCIMI reconhecem o potencial deste modelo no mercado imobiliário português. Hugo Ferreira adianta ainda que, numa altura em que o governo espanhol pretende “retirar vantagens fiscais às SOCIMI, Portugal surge com um mercado muito dinâmico, muito atrativo e muito na moda”.

Na conferência “REITs by Euronext and Linklaters”, Isabel Ucha, presidente da Euronext Lisboa, demonstrou a sua posição em relação à chegada das SIGI.  Para a líder, estas sociedades não são consideradas um “instrumento especulativo”, uma vez que além de existirem cada vez mais investidores interessados neste tipo de investimento, este regime “promove a estabilidade do setor imobiliário e ao mesmo tempo também a renovação de muitos imóveis que precisam dessa intervenção”, sendo um investimento de rendimento garantido. A presidente da Euronext defende que as SIGI são “uma oportunidade de investimento para os investidores, não apenas institucionais, mas também para os investidores individuais” e explica que “comprar uma ação de uma SIGI dá-nos um leque muito mais alargado de possibilidade de angariação de investidores, num tipo de investimento que eles percebem que tem um risco que é precedido e ajustado ao perfil desses mesmos investidores”.

Quais são os prós e os contras?

Investir nos REIT ou nas SIGI portuguesas tem os seus prós e contras, tal como acontece em qualquer outro tipo de investimento. Uma das principais vantagens das SIGI passa pelo facto de o investidor não precisar de adquirir o imóvel para que seja o seu proprietário nem de se preocupar com a sua gestão. E saiba que se pretender investir em REIT, os dividendos são bastantes atrativos. Outra das vantagens deste veículo de investimento está relacionado com o facto de serem bastante transparentes: uma vez que estão cotados em bolsa, acabam por ser regulados e auditados com maior frequência. Além disso, também a liquidez que os REIT oferecem é outro dos pontos fortes deste modelo, uma vez que são vendidos e comprados através de ações.

Caso o investidor queira tirar o dinheiro que investiu num REIT pode sempre fazê-lo sem depender da liquidez que detém, o que não acontece no caso dos fundos de investimento. É de notar que, para o investidor nacional, os rendimentos obtidos, incluindo os dividendos, serão tributados de igual forma que as ações ou os fundos, isto é, com retenção de 28%, dando a possibilidade ao investidor de optar pelo englobamento dos restantes rendimentos no final do processo. O ministro da Economia, Pedro Siza Vieira, revelou numa conferência sobre as SIGI que estes veículos não farão subir os preços, por isso acredita que esta ferramenta de investimento não só irá permitir aumentar a oferta de ativos no mercado nacional, como também reduzir a dependência do financiamento bancário.

Pedro Siza Vieira lembrou ainda que as SIGI não serão aplicadas apenas a imóveis para habitação, pois é necessário “trazer investimento para o arrendamento para outros setores”, atingindo também os escritórios e a logística. Aliás, o ministro não tem dúvidas de que o regime fiscal das SIGI é vantajoso para o investidor estrangeiro. Porém, Siza Vieira demonstra-se preocupado em relação à situação atual do mercado de capitais e espera que as SIGI possam “contribuir para a dinamização do mercado de capitais” uma vez que se isso não acontecer pode ser fatal para a economia portuguesa. E deixa um alerta: “façam o favor de vender isto, de fazer SIGI. Se queremos mudar a imagem que o setor imobiliário tem, então temos de mostrar que somos capazes de ser agentes de captação e de poupança ao serviço da economia e das pessoas”.

No entanto, este modelo também apresenta algumas desvantagens, nomeadamente as comissões de gestão que são cobradas aos investidores, tendo em conta que continua a existir risco de mercado e, por isso, o valor investido está sujeito às flutuações das cotações nos mercados. O Banco de Portugal alerta para o facto de existirem sinais de “sobrevalorização” no preço das casas e dos escritórios, podendo ser um risco para a estabilidade financeira do país. Outra contrapartida deste modelo está relacionada com os custos dos projetos de construção e, nessa medida, os REITs poderão recorrer à dívida. Embora estas sociedades possam ter um endividamento até 60% do valor dos seus ativos, a entidade considera que o nível máximo de alavancagem das SIGI deveria estar abaixo dos 50%. Já para o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros,“o estabelecimento de limites de endividamento inferior a 65% tornará o instrumento numa causa inútil”.

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