Radar económico

Imobiliário: um setor a dar os primeiros sinais de abrandamento?

22 Abril, 2019

Em 2018 venderam-se em Portugal mais de 178 mil habitações, o que representa um crescimento de 16,6% em relação a 2017. O mercado imobiliário português tem estado ao rubro nos últimos anos, mas os primeiros sinais de abrandamento parecem surgir.


24,1 mil milhões de euros em transações no mercado imobiliário em 2018

Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatísticas são reveladores do bom momento que se vive no setor imobiliário português: as mais de 178 mil habitações transacionadas valeram 24,1 mil milhões de euros, o que representa o valor mais elevado desde 2009. As estatísticas revelam que, desde 2012, tanto o número de imóveis residenciais transacionados como o seu valor total têm vindo a crescer. Para percebermos esta evolução basta dizer que nesse ano foram vendidas 76 mil casas com um valor de 7,73 mil milhões de euros.

Também o valor médio das transações bateu um recorde em 2018: 134.655 euros. Tantos recordes alcançados só poderiam revelar um setor de grande importância para a economia: o imobiliário já representa 12% do PIB nacional. Para além disso, as casas usadas constituem a grande maioria dos imóveis transacionados – falamos de 85% -, o que também representa um crescimento em relação ao ano anterior. Apenas 26 mil habitações eram casas novas, menos de 15% do total. Mas é justamente nos imóveis usados que se têm verificado as maiores subidas dos preços.

Em 2018 os preços das casas subiram 10,3%

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Não são só o número de imóveis e o valor total que estão a subir. Os dados do INE também mostram que o preço das casas continua em ascensão: mais 10,3% em relação a 2017. Uma tendência que se tem vindo a verificar há cinco anos consecutivos. Portugal encontra-se mesmo entre os países onde o preço das casas mais tem subido nos últimos anos e, de acordo com as estimativas da agência de notação Moody’s, a tendência é para se manter até 2020. As projeções apresentadas no final de novembro de 2018 pela agência apontam para uma subida de 7% a 8% no valor do imobiliário nacional. As previsões de crescimento da taxa colocam o mercado imobiliário português ao lado do holandês e do irlandês.

Os dados revelam que o valor dos imóveis tem vindo a aumentar desde 2013 com um maior agravamento em 2017 para níveis anteriores a 2008. O desfasamento entre a procura e a oferta tem ditado os acontecimentos. No entanto, um estudo realizado pela Confidencial Imobiliário em março deste ano revela que, em média, as casas são vendidas 22% abaixo do valor pedido pelos proprietários. O chamado diferencial de mercado está assim em mais do dobro do verificado no período pré-crise e no Porto o diferencial atinge mesmo os 30%. Como refere Ricardo Guimarães, diretor da base de dados dedicada ao setor imobiliário, “este valor demonstra algo simples: os proprietários têm expetativas de preços desencontradas da realidade da procura efetiva”.

Mas a escalada de preços no imobiliário não é um exclusivo de Portugal e atinge hoje muitos países europeus, de tal forma que a própria Comissão Europeia já revelou preocupações e Bruxelas solicitou aos ministros das finanças da Zona Euro um acompanhamento atento e cautela sobre a evolução do mercado imobiliário.

Investimento e Turismo: fatores chave do crescimento imobiliário

O que explica estes crescimentos tão acentuados no setor imobiliário português? De acordo com o Banco de Portugal, há uma conjugação de vários fatores, mas existem dois que se destacam: o enorme interesse de investidores estrangeiros e o forte crescimento do turismo. Este último tem levado muitas pessoas a procurar imóveis para tirar partido do número crescente de pessoas que escolhem Portugal como destino de férias. Muitos destes turistas procuram alternativas aos hotéis para se hospedarem e o alojamento local está hoje disseminado um pouco por todo o país.

2019: o ano do abrandamento?

 Os últimos meses de 2018 parecem indicar que 2019 pode ser o ano em que o setor imobiliário vai abrandar. Apesar de 2018 ser mais um ano de recordes, os dados do último trimestre já revelam uma desaceleração do setor, com o número de transações efetuadas a passar de uma variação homóloga no terceiro trimestre de 18,4% para uma variação homóloga de apenas 9,4% no quarto trimestre. Esta foi a taxa de variação mais baixa do ano e a primeira abaixo dos dois dígitos desde 2014. Para Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária em Portugal, (APEMIP) esta desaceleração do setor terá ainda maior expressão no primeiro trimestre de 2019. “Vamos notar essa descida do número de transações, essencialmente por causa da falta de stock no mercado. Não se vende mais porque não há ativos”.

Apesar dos muitos pedidos de licenças para novas construções, a APEMIP diz que estamos ainda muito longe dos “50 a 70 mil fogos” que estimam necessários e fala ainda de um desfasamento entre o tipo de novas construções e os interesses dos compradores. “É preciso que haja uma renovação do stock imobiliário, dirigido para a classe média e média baixa. Não adianta dizer que está a haver construção, quando quem atua no mercado sabe bem que a que há está a ser dirigida essencialmente para um segmento de luxo. Também é necessária, mas a urgência é outra: equilibrar a oferta e a procura”, explica Luís Lima. Por isso, o presidente da APEMIP acredita também que “o preço das casas tem de começar a descer.”

Talvez os preços da habitação não comecem já a descer, mas pelo menos muitos esperam que o ritmo de crescimento abrande. É o caso de Ricardo Guimarães da Confidencial Imobiliário que, baseando-se nos dados obtidos pelo inquérito Portuguese Housing Market Survey, acredita na “progressiva suavização do ritmo” da ascensão dos preços. Noutro indicador, a Century21 referiu também recentemente que o tempo médio de venda de uma casa é já de três meses, o dobro do ano anterior, e que, devido aos preços praticados, um quarto dos compradores acaba por desistir dos negócios. Ricardo Sousa, presidente da imobiliária, afirma: “temos muita procura, mas o que acontece agora é que parte dessa procura está a desistir porque não tem capacidade económica ou rendimento disponível para acompanhar os preços que temos hoje no mercado”.

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