Economia Pessoal

REIT: tudo o que precisa de saber

11 Abril, 2019

Muitos dos investidores imobiliários acreditam que a chegada dos REIT a Portugal terá inúmeras vantagens, pois irá facilitar a entrada de capital estrangeiro no país. Mas afinal, o que são? Como funcionam? Descubra tudo no nosso artigo!


REIT: o que são?

Os Real Estate Investment Trusts (REIT) são fundos de investimento imobiliário que surgiram nos Estados Unidos há mais de 50 anos. Em 2016, chegaram a Espanha e à Irlanda com o objetivo de atrair investimento estrangeiro e nacional para os mercados imobiliários destes países e em 2019 chegou a vez de o Governo português aprovar a criação dos REIT e das chamadas “SIGI – Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária”. Este modelo entrou em vigor a 1 de fevereiro de 2019 e no decreto-lei aprovado pelo Conselho de ministros ficou estipulado que as SIGI têm como principal objetivo a aquisição de imóveis para arrendamento, bem como outras formas de “exploração económica” como, por exemplo, o desenvolvimento de projetos de construção e reabilitação de imóveis e a realização de investimentos em ativos imobiliários para arrendamento de lojas ou espaços em centros comerciais.

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Embora os REIT tenham surgido em Portugal com algum atraso em relação à evolução do mercado imobiliário e às SOCIMI (Sociedade Anónima Cotada de Investimento Imobiliário), criadas em Espanha em 2009, estas sociedades de investimento cotadas em bolsa que investem em imóveis permitem aos investidores privados comprarem pequenas posições de várias carteiras de imóveis, obtendo lucros com esses arrendamentos, que são distribuídos posteriormente na forma de dividendos. O Ministro da Economia Pedro Siza Vieira adiantou, em 2018, no Portugal Real Estate Summit, que o objetivo deste modelo passa também por trazer mais investimento para o arrendamento e defende que através dos REIT o Governo “está a colmatar uma falha de mercado que precisa de uma resposta que não está a ser dada neste momento. Esperamos que com isto possamos dar um contributo para o aumento da habitação a preços acessíveis nas cidades”.

Quais os requisitos?

Os REIT não se limitam apenas a explorar imóveis para arrendamento de longa duração, no centro das cidades, como temiam alguns players do mercado. Estima-se que a criação dos REIT atraia um investimento diversificado entre dez a quinze mil milhões de euros. Porém, apesar de a atuação das SIGI ser alargada, o decreto-lei define que “o valor dos imóveis destinados a arrendamento ou a outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75% do valor total do ativo das SIGI e o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações, nomeadamente outras sociedades devem representar pelo menos 80% do valor total do ativo”.  Além disso, também está definido no decreto-lei que “os direitos e as participações têm de ser detidas durante pelo menos três anos após a sua aquisição” de forma a evitar que existam movimentos de especulação imobiliária.

É bom lembrar que apesar de as SIGI terem um nível de regulamentação mais leve em comparação às restantes sociedades de investimento imobiliário, estas têm a obrigatoriedade de ter um capital social mínimo de 5 milhões de euros e também devem distribuir os dividendos anualmente, idealmente cerca de 75%, não esquecendo que contêm limitações ao nível do endividamento. Conforme consta no decreto-lei, “o endividamento das SIGI não pode corresponder, a todo o tempo, a mais de 60% do valor ativo total da SIGI e em termos de fiscalidade beneficiam do regime fiscal aplicável à generalidade das sociedades de investimento imobiliário”, razão pela qual estão isentas de derrama municipal e estadual, sendo que estão sujeitas a IRC de 21%, com a exceção de rendimentos de capital, prediais e as mais-valias.

Como funcionam?

A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), que já há muito pedia que este modelo se instalasse em Portugal, considera esta medida “muito bem-vinda e acertada” na medida em que permitirá canalizar o investimento internacional à criação de uma maior oferta imobiliária. Mas afinal, como funcionam? Ora, os REIT funcionam de forma muito semelhante à dos fundos de investimento imobiliário, mas com a particularidade de que são unidades de participação que têm a possibilidade de poder partir para a negociação, o que acaba por tornar mais fácil o investimento de pequenos aforradores.

O valor dos títulos é definido diariamente em bolsa pelas ordens que são dadas pelos investidores tanto no momento da compra, como no momento da venda, o que quer dizer que o valor depende não só da procura e da oferta, mas também da expectativa que os investidores têm em relação ao imóvel e à valorização em termos de rendimentos que fazem sobre o imóvel. É importante salientar que os lucros são divididos anualmente pelos investidores sob a forma de dividendos, sendo que correspondem a 90% do resultado que obtêm através dos arrendamentos.

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