Economia Pessoal

Guia essencial do contrato promessa de compra e venda

10 Julho, 2018

É muito comum assinar-se um contrato promessa de compra e venda quando se pretende adquirir um imóvel. Mas quais as vantagens ou desvantagens? Que requisitos são necessários? E é necessário dar sinal?


1. Contrato promessa de compra e venda: o que é?

Como o próprio nome indica, um contrato promessa de compra e venda trata-se de um acordo escrito assinado presencialmente entre quem promete comprar e vender um bem – como um imóvel, por exemplo. E embora não seja obrigatório, é muito importante porque serve para assegurar os direitos e deveres das partes interessadas e para definir as condições do negócio até ao momento de assinatura da escritura pública de compra e venda.

O contrato promessa compra e venda, além de ser uma forma de assegurar que não perde a casa dos seus sonhos, também é muito útil quando ainda não estão reunidas todas as condições para se proceder à assinatura da escritura: como quando o imóvel ainda não dispõe de licença de utilização, a sua construção não está concluída ou no caso de o comprador não ter o montante necessário para a compra e estar a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

2. Os requisitos que não lhe podem passar ao lado

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Para avançar com a assinatura de um contrato promessa de compra e venda de um imóvel é preciso respeitar alguns requisitos. Estamos a falar da identificação do comprador e vendedor – que deve incluir nome, morada, estado civil, número de identidade e de contribuinte -, do objeto do contrato, do imóvel, discriminando a localização, tipologia e existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (piscina, garagem, arrecadação, por exemplo), da inscrição matricial e da descrição predial.

Mas não só. Também deve estar bem explícito que o imóvel será vendido livre de ónus e encargos, o preço da aquisição e forma de pagamento, valor do sinal adiantado (ou então recibo), calendarização de esforços de sinal, caso existam, e datas de pagamento, licença de utilização ou construção ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal – ou declaração que a substitua -, sem esquecer da data da escritura pública de compra e venda e da identificação das sanções a aplicar caso o prazo não seja cumprido.

3. Atenção: registos provisórios podem afetar prazos!

Como no contrato promessa de compra e venda se estabelece logo a data de assinatura da escritura deve dirigir-se com tempo à Conservatória do Registo Predial do Imóvel para saber mais ou menos quanto tempo é que os registos provisórios demoram a estarem prontos – são os documentos mais difíceis de obter. E porque é que isto é importante? Porque, como referimos, existem sanções caso a data da escritura não seja respeitada!

4. Não quer perder mesmo a casa dos seus sonhos? Avance com a Eficácia Real!

Quer ter a certeza que não perde a casa dos seus sonhos? Então avance com a Eficácia Real prevista na lei porque desta forma, enquanto comprador, ganha o direito real da aquisição sobre o imóvel em questão, independentemente de quem seja à data o seu proprietário. Trata-se de uma eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda e tem de constar na escritura pública e de ser registada.

5. Se o comprador falhar no contrato perde o sinal. O vendedor devolve em dobro.

Durante a assinatura de um contrato promessa de compra e venda é necessário dar um sinal: normalmente corresponde a uma percentagem – acordada entre as partes – sobre o valor total do bem que está a ser transacionado. A vantagem do sinal é assegurar a seriedade da intenção contratual, mas tem desvantagens do ponto de vista do incumprimento.

Sim, se o incumprimento se der do lado do vendedor este tem de devolver o sinal em dobro ao comprador, já se for o comprador a falhar, a outra parte pode ficar com o montante. No entanto, a parte que não esteve em falta com o prometido pode partir para a justiça para fazer com que o contrato seja cumprido. E se o incumprimento se der das duas partes? Então, nesse caso a solução é devolver o sinal.

6. A cláusula que faz a diferença para quem pede crédito à habitação

Se para comprar um imóvel vai ter de recorrer a um empréstimo bancário certifique-se de que reúne as condições necessárias para que o crédito à habitação seja aprovado. Caso contrário aqui fica uma dica: proteja-se ao incluir uma cláusula no contrato que o anule na eventualidade de não conseguir o crédito solicitado.

7. Outros cuidados a ter em consideração

Por último, queremos alertá-lo para algumas questões importantes que deve ter em conta antes de assinar o contrato promessa de compra e venda. Estamos a falar de incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de ter de responder por penhoras ou hipotecas que existam sobre o imóvel. Sem esquecer que o contrato promessa de compra e venda deve conter a garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais nem ao condomínio, relacionadas com o imóvel, resultantes da compra ou utilização por parte do vendedor.

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