Economia Pessoal

Vai vender a sua casa? Atenção à tributação sobre as mais-valias!

28 Novembro, 2017

Vendeu a sua casa e não está a pensar reinvestir o dinheiro noutro imóvel? Não se esqueça que vai ter de declarar os lucros da venda, isto é, as mais-valias, no IRS.


O que são as mais-valias e como se calculam?

No fundo, as mais-valias correspondem à diferença entre o preço de venda de um bem e o preço da sua aquisição. Isto é, entre o preço que pagou para comprar o imóvel e o valor a que o conseguiu vender.

Imagine que adquiriu um imóvel por 200 mil euros e o vendeu por 250 mil euros. Ora, as mais-valias representam a diferença positiva, isto é, o lucro de 50 mil euros que obteve com venda. Mas para saber se de facto foi um bom negócio não se pode cingir às mais-valias: há que ter em conta as despesas associadas com a escritura, o IMT, Imposto Selo, Custo de Solicitadoria e até a tributação sobre as mais-valias.

Para apurar o valor exato das mais-valias, o Fisco tem então em conta o valor a que comprou a casa e o preço de venda. No entanto, saiba que pode deduzir os encargos resultantes do negócio: despesas com escrituras, IMT, imposto de selo, custos de solicitadoria, etc. Custos com a valorização do imóvel – por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento central – também entram nas deduções.

Como declarar as mais-valias no IRS?

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Se acabou de vender casa e não está a pensar reinvestir o dinheiro, para o ano terá de preencher um anexo extra na declaração de IRS. Estamos a falar do anexo G, que diz respeito às mais-valias tributadas. Além disso, saiba que a tributação é feita pela metade: isto é, quer a tributação sobre as mais-valias seja total ou parcial, no apuramento final é considerado apenas 50% do seu valor, no caso dos residentes fiscais em Portugal.

Assim, e tendo em conta o exemplo anterior onde lucrava 50 mil euros em mais-valias, apenas metade do valor, isto é, 25 mil euros, vai ser tributado em IRS. Por outras palavras, vai ter um aumento de rendimentos de 25 mil euros no ano fiscal da venda. Isto pode significar que, em vez de receber, poderá ter de pagar IRS nesse ano.

Quem está isento de pagar imposto sobre as mais-valias?

Se comprou o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias obtidas com a sua venda não estão sujeita a IRS, uma vez que estes imóveis estão isentos de imposto. No entanto é preciso declarar estas operações no anexo G1, mais precisamente no quadro 5. Além disso, a mais-valia da venda da habitação própria permanente também está isenta se o valor da venda tiver sido, ou for, gasto na sua totalidade na aquisição, construção ou obras de nova habitação própria permanente, no prazo de 36 meses.

Neste caso é preciso declarar os valores recebidos, preenchendo o quadro 4 e 5 do Anexo G. No quadro 4 deve inserir os valores da compra, da venda e identificar o imóvel vendido com o código da freguesia do local do imóvel e o seu tipo, artigo matricial e fração. Por sua vez, no quadro 5 tem de colocar o valor do reinvestimento. É aqui que entra o valor do empréstimo em dívida, caso exista, sendo necessário subtrair o montante do crédito da nova habitação ao valor da compra.

E se os contribuintes quiserem apenas utilizar uma parcela das mais-valias obtidas para comprar uma outra casa para habitação própria e permanente? Neste caso as mais-valias serão tributadas de forma proporcional ao valor investido. Para o ajudar com as contas, tem o Guia Fiscal da DECO.

Mas há mais casos que beneficiam da isenção da tributação. A DECO explica que mesmo que o contribuinte não queira reinvestir o dinheiro da venda da casa, as mais-valias não pagam imposto se forem canalizadas para amortizar o respectivo empréstimo bancário, desde que contratado antes de 31 de dezembro de 2014.

A tributação sobre as mais-valias aplica-se às heranças?

De acordo com a lei em vigor, deve declarar sempre no IRS a venda de imóveis, ainda que estes tenham sido herdados. Se do negócio obteve mais-valias estas devem constar no anexo G do Modelo 3. Mas tendo em conta que o bem foi herdado e não adquirido pelo próprio, como se calcula a mais-valia?

Uma vez que se trata de uma herança, deve ser considerado como valor de aquisição aquele que na data de aquisição serviu de base à liquidação do imposto do selo ou, não havendo lugar à liquidação desse imposto, o valor que serviria de base à liquidação do imposto do selo, caso este fosse devido. A este valor deverão ser aplicados os coeficientes de desvalorização monetária e somar-lhe todos os encargos que tenham sido feitos, nos últimos cinco anos, no sentido de valorizar o imóvel.

E não nos podemos esquecer de todos os custos que envolvem a alienação e aquisição do imóvel como despesas relativas a IMT, custos notariais e de registo. Caso o valor da venda seja inferior ao valor considerado para efeitos de liquidação de IMT deverá ser este o valor de realização a considerar. E houve outros familiares a beneficiarem da venda? Então não se esqueça de assinalar no quadro 4 do anexo G, a quota-parte, isto é, a parte respeitante a este sujeito passivo. Caso contrário poderá sair penalizado no que toca ao cálculo da mais-valia.

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