Economia Pessoal

Tudo o que precisa de saber antes de fazer um crédito à habitação

23 Maio, 2017

Vai pedir um empréstimo para comprar casa? Eis tudo o que precisa de saber antes de fazer um crédito à habitação.


1. O que é o spread e como conseguir o melhor valor?

O spread é uma componente da taxa de juro do capital emprestado que pode ser entendida como a margem de lucro que o banco acrescenta ao custo (indexante) que teve para obter o capital que agora está a emprestar.

Deste modo a taxa de juro final do empréstimo resulta da soma do spread e do indexante – os créditos são normalmente indexados à taxa Euribor a 6 meses. Os principais determinantes do Spread estão relacionados com 2 tipos de risco:

  • Risco do cliente: Até que ponto o cliente é capaz de pagar a dívida contraída com base na sua situação financeira?
  • Risco da operação: Caso o cliente fique incapaz de pagar a dívida contraída, até que ponto as garantias reais (valor do imóvel, fiadores, etc) são suficientes para liquidar a dívida contraída?

Em traços gerais, quanto menores forem estes riscos, menor será a taxa de spread a aplicar. É comum também verificar-se uma atenuação do spread quando o cliente apresenta níveis de envolvimento comercial significativos (contratação de depósitos a prazo, de seguros, cartões de créditos e outros).

2. Taxa de esforço: o que é e qual é a sua importância?

A taxa de esforço é um dos indicadores mais usados pelos bancos para avaliarem a viabilidade e a capacidade financeira dos clientes. É um rácio que compara o peso dos encargos fixos do agregado familiar com os rendimentos gerados. Por outras palavras, este indicador quantifica, num número apenas (de 0% a 100%), o esforço que uma pessoa terá para solver os seus compromissos financeiros fixos, nos quais se incluem todos os créditos (habitação, automóvel, entre outros). Na perspetiva dos bancos é mais fácil aprovar um crédito à habitação a uma pessoa, cuja taxa de esforço se situe abaixo dos 35% ou 40%.

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3. A situação profissional influencia a decisão dos bancos?

Quanto mais estável for a situação profissional de quem solicita um crédito à habitação e da empresa para a qual trabalha, maior será a probabilidade dos bancos aprovarem o crédito à habitação. A estabilidade de rendimentos é maior, tornando mais provável que essa pessoa consiga solver os seus compromissos com a entidade credora. Por isso é que os bancos tendem a valorizar clientes com contratos de trabalho mais duradouros, com antiguidade nas empresas e que trabalhem em empresas sólidas e de maior dimensão.

4. Taxa de juro fixa ou variável: o que as diferencia?

O nome destas taxas diz quase tudo. A taxa de juro variável varia com uma regularidade curta (mensal, trimestral, semestral ou anual), tendo a Euribor como indexante.

A taxa de juro fixa é uma taxa fixa contratada entre o cliente e a instituição de crédito durante um período alargado, habitualmente entre os 3 e os 10 anos, período durante o qual a prestação não se altera, sob nenhuma condição. Após esse período a taxa será novamente fixada por períodos idênticos de acordo com o indexante swap acordado com o banco.

Qual é a melhor opção? Não existe uma resposta definitiva. Depende da forma como cada um lida com a incerteza. Se é mais conservador e prefere jogar pelo seguro, a taxa de juro fixa vai trazer-lhe a segurança e tranquilidade que tanto valoriza, sendo que a esta segurança tem um preço. A taxa de juro fixa tem habitualmente um valor mais elevado quando comparado com a taxa de juro variável. Por outro lado, se não se importa de lidar com a volatilidade dos mercados, então a taxa de juro variável é a solução mais ajustada.

5. TAN, TAE e TAER: as taxas do crédito à habitação

Ao escolher um crédito à habitação, não se pode basear apenas no valor do spread: há outros aspetos a ter em conta sobretudo no que diz respeito às taxas discriminadas na Ficha de Informação Normalizada (FIN) pelo banco. Para perceber os custos reais associados ao seu empréstimo, é importante perceber o que é que cada taxa inclui.

Assim, saiba que a TAN – Taxa Anual Nominal – inclui a taxa de referência mais o spread aplicado. Já a TAE – Taxa Anual Efetiva – inclui os custos totais do empréstimo e compreende a Euribor, o spread, prémios de seguros contratados e outras despesas, de abertura de processo, avaliação de imóvel ou processamento de prestações. De fora ficam os impostos!

Por último, deve também analisar a Taxa Anual Efetiva Revista, isto é, a TAER. Isto porque se decidiu contratar outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para ter uma bonificação no spread, esta é a taxa que incorpora os custos associados a estes produtos opcionais.

6. Os seguros obrigatórios

Se pedir dinheiro emprestado ao banco para comprar casa terá de contratar um seguro de vida, em que o banco é beneficiário. Para quê? Este seguro garante que em caso de morte ou invalidez do cliente a seguradora pague a dívida à instituição. Para além disso, o banco também exige a contratação de um seguro multirriscos para proteger a habitação e os danos que esta possa vir a sofrer – tem de cobrir no mínimo o risco de incêndio.

7. Atenção às comissões e outros custos “escondidos”

Não se esqueça que o próprio processo associado ao pedido de crédito à habitação tem os seus custos. A entidade bancária pode cobrar comissões relativas ao dossier, à avaliação e a tarefas de gestão, avança a Associação Portuguesa de Bancos. A Comissão de Dossier cobre os custos de preparação e análise do crédito. A Comissão de Avaliação representa o custo referente à avaliação do bem que irá ser objeto da hipoteca. A Comissão de Gestão diz respeito ao custo de processamento das prestações.

O próprio contrato do crédito à habitação tem custos associados. Sim, existem encargos realizados por terceiros que podem recair sobre o cliente: falamos nomeadamente de pagamentos a cartórios, conservatórias e administração fiscal. Esta informação deve ser disponibilizada pelo banco que estabelece as condições do crédito à habitação.

8. Hipoteca, penhora e fiança: as garantias do crédito à habitação

Como forma de garantir o pagamento de um crédito à habitação, o banco pode exigir uma hipoteca sobre o imóvel financiado. Assim, caso o cliente não pague as prestações acordadas pode ser iniciado um processo judicial para recuperar o montante em dívida, que pode conduzir à venda executiva do imóvel hipotecado.

Por outro lado, existe também a garantia através da penhora de bens imóveis. Neste cenário, se o devedor entrar em cumprimento a instituição de crédito tem o direito a fazer-se pagar pela venda desses bens – e note que terá prioridade face a outros credores. Falamos por exemplo de bens como automóveis ou até de títulos de investimento como ações e obrigações.

Outro tipo de garantia é a fiança. Nesta modalidade, uma terceira pessoa torna-se fiadora e responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo, caso o titular do crédito não cumpra com as suas obrigações.

9. Há uma idade limite para pedir crédito à habitação?

A idade é um fator importante se precisa de crédito para comprar casa. Assim, saiba que para fazer um crédito à habitação um cliente tem que ter no máximo 60 anos no momento em que o crédito é pedido, sendo que no final do crédito a idade máxima não pode ultrapassar os 75 anos de idade.

10. É possível amortizar o crédito, parcialmente ou na sua totalidade, antes do contrato chegar ao fim?

Sim é possível mas atenção que neste caso está sujeito ao pagamento de uma Comissão de Amortização. De acordo com a Associação Portuguesa de Bancos, esta comissão não pode ser superior a 0,5% do capital amortizado em financiamentos contratados a taxa variável e a 2% se a taxa for fixa.

11. Use um simulador de crédito à habitação

Para ajudar quem quer comprar casa com recurso a financiamento, a DECO disponibiliza um simulador, onde pode comparar a oferta que existe no mercado e ficar com uma ideia de qual é o melhor crédito à habitação para o seu caso.

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